Op donderdag 30 januari heeft Urhahn in samenwerking met APPM en Stadkwadraat ‘Festival STAD’ georganiseerd. Het festival, met ruim 150 deelnemers, bestond uit inspirerende lezingen en werksessies die de opgaven en kansen voor een toekomstbestendige en leefbare stad behandelden. Eén van de werksessies stond in het teken van #FixTheCityMix. Hierin gingen we gezamenlijk in op de vraag welk instrumentarium wordt ingezet om het werken te borgen bij gebiedstransformaties. Drie projectleiders van drie ontwikkellocaties vertelden welke methode ze hanteren en welke problemen ze tegenkomen. In onderstaande samenvatting lees je hun boodschap.

Festival STAD - werksessie Fix the City Mix

Vallen en opstaan bij gebiedstransformaties

‘Hoe kan een gemeente het bouwen voor een specifieke doelgroep stimuleren?’

‘Een bloeiende en dynamische economie is onmisbaar voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat’

‘Wat is de juiste rolverdeling tussen betrokken partijen om tot een goede functiemix te komen?’

Charlotte Cammelbeeck over de Binckhorst in Den Haag

De Binckhorst heeft niet alleen een opgave om 5.000 nieuwe woningen te realiseren, maar ook om 5.000 extra banen te creëren. Voor dit laatste moet 80.000m2 extra bedrijfsruimte worden gerealiseerd. Bestaande bedrijven in het gebied kunnen blijven en daar waar wonen en werken gemengd worden, is het de regel dat voor iedere nieuwe woning ook een extra arbeidsplaats wordt gecreëerd. Dit vertaalt zich in 20m2 bedrijfsruimte, wat om een flinke intensivering en verdichting van de locatie vraagt. De gemeente richt zich hierbij op bedrijfsruimte voor het MKB, alleen hoe stimuleer je dat hier ook voor wordt gebouwd? 

Maud Schimmel over de Hoef-West in Amersfoort

Ook in de Hoef geldt dat de huidige werkgelegenheid behouden moet blijven, momenteel zo’n 5.000 arbeidsplaatsen. Om het werken te borgen zijn er per ontwikkelveld spelregels opgesteld. Voor ieder ontwikkelveld is een percentage werkmeters vastgelegd, wat vervolgens is vertaald naar het aantal arbeidsplaatsen wat dit oplevert. Uitruil onder projectontwikkelaars is mogelijk. In de praktijk blijkt echter dat er weinig afstemming is tussen ontwikkelaars over de concrete invulling van deze werkmeters. Is dit nu de taak van de gemeente, of moet dit aan de markt worden overgelaten? 

Paul Cottaar over Amstel Business Park in Ouder-Amstel

In Amstel Business Park heeft de gemeente gekozen een deel van het plangebied niet te transformeren. Dit deel, ten zuiden van de A10, is en blijft een werkgebied voor bedrijven, kantoren en stedelijke voorzieningen. Dit biedt een aantal bedrijven zekerheid voor de toekomst. Ten noorden van de snelweg is wel ruimte (geheel of gedeeltelijk) voor transformatie naar woningbouw. Werkstad Noord is hierbij aangewezen als transformatielocatie naar een gemengd woon-werkgebied. In dit deel is een bandbreedte vastgesteld van het percentage wonen wat zich hier mag ontwikkelen (30 tot 70%), een minimumaantal m2 bedrijfsruimte en maatschappelijke voorzieningen, en een maximumaantal m2 kantoorruimte. 

URHAHN REFLECTEERT

 

Uit de #FixTheCityMix-sessie werd duidelijk dat borging van werken een experimenteel karakter heeft bij transformatieopgaven. De drie betrokken gemeenten hebben hun eigen instrumentarium ontwikkeld, vooral nog op papier. In de praktijk moet blijken wat werkt (en wat niet) en hoe het instrumentarium verfijnd wordt. Wat dat betreft is het nog vallen en opstaan.  

 

Daarnaast bleek dat de deelnemers niet eensgezind waren over de rolverdeling bij dergelijke gebiedstransformaties. Moeten gemeenten de touwtjes strak in handen houden en veel regels vaststellen, of stapelen ze te veel ambities? 

 

De deelnemers bereikten wel consensus over het belang om het werken te borgen. Tegelijkertijd wordt ‘werken’ in het gesprek vaak op één hoop gegooid; daar waar we voor woningbouw een zeer gedifferentieerd idee hebben (in termen van woonmilieus, mate van betaalbaarheid, typologieën, doelgroepen etc.), ontbreekt deze rijke legenda voor het werken. Of zien wij iets over het hoofd? 

Bedrijfsruimte bouwen voor het MKB in de Binckhorst

Minimum aantal arbeidsplaatsen in De Hoef-West

Percentages functies per gebied in Amstel Business Park

De deelnemers van de werksessie gingen met elkaar in gesprek over de volgende stellingen:

- Het is prettig wonen boven de Praxis/Autoshowroom/Stucadoor

- De gemiddelde ondernemer zit niet te wachten op functiemenging/nieuwe bewoners

- Functiemenging op gebouwniveau past zelden in de business case van een belegger

- Het is de rol van de overheid om betaalbare werkruimtes te garanderen

- Laat functiemenging over aan de markt

- Gemeenten hebben sterk de neiging om (te)veel ambities te stapelen