Een belegger maakt een afspraak voor zoveel duizend vierkante meter kantoor. Als je hier een verandering in wilt aanbrengen moet je helemaal terug naar het begin van de besluitketen, de aandeelhouder, oftewel de spreekwoordelijke tandarts in Duitsland, zegt Gijs Albada Jelgersma.

Waarom een succesvolle functiemix zo moeilijk te realiseren is hangt af van veel factoren. Een van de belangrijkste is geld. Vastgoed is vaak een financiële zaak in plaats van een schakel in het stedelijk weefsel. Om te sturen op een juiste functiemix moet je de beide aspecten begrijpen. Bij een vastgoedbelegging kan het zijn dat de waarde van een pand wordt teruggebracht tot een papieren werkelijkheid die los staat van het pand en functioneren hiervan in de stad. Op het moment dat deze verbinding verbroken wordt en panden slechts nog een radar zijn in een financiële wereld is het erg lastig voor partijen die sturen op een stedelijke mix om vat te krijgen op het functioneren. Los hiervan heeft elk type vastgoed een eigen risicoprofiel waardoor deze vaak een eigen ‘asset class’ hebben. Beleggers, met name de grotere partijen, sturen via deze asset classes op risico’s en de rendementen die ze hun aandeelhouders kunnen uitkeren op de lange termijn. Gemengde projecten zijn in dat stelsel lastig te classificeren vandaar dat een gemengd stuk stad vaak uiteenvalt in verschillende stukken vastgoed.

 

Wat denk jij dat er nodig is om een succesvolle functiemix te realiseren?

Het is ongelofelijk belangrijk dat je scherp je ambities formuleert. De kunst is vervolgens om dat tot aan de uitvoering, en zelfs daarna, vast te houden. Als je bijvoorbeeld aangeeft een gemengde stad te ambiëren met minimaal 30% werkfuncties, dan heb je het op wijk of buurtniveau misschien goed georganiseerd, maar de vraag is hoe dat er in het echt uit komt te zien. De mix wordt uiteindelijk concreet gemaakt in afspraken tussen een gemeentelijk projectleider en een ontwikkelaar, of zelfs helemaal overgelaten aan de ontwikkelaar. Als het percentage maar klopt. Wie verdedigt daar, op dat punt, het maatschappelijk belang? Op het vertalen van de ambities naar uitvoering zit wat mij betreft het echte probleem. Hierin is de publieke kant aan zet aangezien steden draaien om het faciliteren van de maatschappij op sociaal en economisch vlak en overheden er zijn om dat publieke belang te borgen.

Wouter Spijkerman is medeoprichter van Ravenkop, een bureau dat concepten en strategieën ontwikkelt voor stedelijke vraagstukken. Als conceptontwikkelaar heeft hij veel ervaring opgedaan in binnen- en buitenland en is zo goed bekend geraakt met projecten waar een gemengd programma centraal staat. Naar aanleiding van ons gesprek met Gijs Albada Jelgersma waren wij nieuwsgierig of hij de rigide besluitketen in de beleggers- en vastgoedwereld herkent. Of beter nog, welke mogelijke oplossingen er zijn om deze keten te doorbreken om tot een succesvolle functiemix te komen?

STADMAKEN VERSUS GELDMAKEN

GESPREK: 2

DATUM:    28 augustus 2019

MET WIE:  Wouter Spijkerman

ROL:          Conceptontwikkelaar Ravenkop

ONTWIKKELAAR:

Wat mag ik ontwikkelen? 

URHAHN REFLECTEERT

Wie zitten er uiteindelijk samen aan tafel om in de planuitwerking te zorgen dat de ambities waargemaakt worden?

In de Amsterdamse praktijk is de discussie een mix van randvoorwaarden en grondprijs, dat maakt het extra ingewikkeld. De gemeente heeft niet alleen een maatschappelijk maar ook een financieel belang. Dat dilemma kwam al aan het licht in de strategiewijzer voor stedelijke transformaties (Urhahn 2015).

URHAHN REFLECTEERT

Nieuw instrumentarium

Hoe worden ambities vastgelegd? De voorwaarden worden vaak vertaald in percentages, maar dat geeft te weinig sturing aan het type gebied dat je wilt realiseren of het type werken dat je zou willen faciliteren. Daar is geen instrumentarium voor of het is verouderd, zoals het onderscheid tussen bedrijven en kantoren.

 

In Amstel Business Park (Urhahn 2017-2018) worstelen we daarmee: onder de noemer creatieve bedrijven worden kantoren gerealiseerd op een bedrijventerrein. Wanneer is iets en creatief bedrijf? Wanneer is iets een kantoor? De problemen ontstaan door combinaties van beleid: Gemeente Ouder-Amstel mag vanuit de regionale afspraken beperkt kantoren bouwen, maar volgens het bestemmingsplan wel creatieve bedrijven.

Wie verdedigt het maatschappelijke belang wanneer er concrete afspraken worden gemaakt?

VOORBEELD Hamerkwartier Amsterdam Noord: als je bepaalde functies in een gebied wilt behouden zorg dan bijvoorbeeld dat deze onder maatschappelijke waarde en een goed omschreven bestemming kunnen continueren.

Wouter Spijkerman

stuurt de kettingbrief door aan:

Eric-Jan de Rooij

De waarde van een stad is de maximale maatschappelijke waarde, niet het financiële rendement.

Gijs Albada Jelgersma

stuurde de kettingbrief door aan

Wouter Spijkerman

RoetzBikes, foto: Triodos Bank

GEMEENTELIJK PROJECTLEIDER:

Het concept zegt: MIX!

Hoe organiseer je planproces gericht sociale en economische waarden?

Planvorming gaat nu te veel over vierkante meters, de vastgoedeconomie overschaduwt de echte economie. Wij zijn in Beverwijk bezig met een industriegebied met een zeer smalle economische basis. Wij zijn gestart met vragen als ‘wat is het gebied?’, ‘welke sectoren zijn hier actief?’ en ‘wat voor toekomstbeeld hebben zij?’ Op economisch gebied heb je daarnaast verschillende assets: haven, station, snelwegen. Daar rollen kansen uit om de economische basis te verbreden. De echte economie is de basis voor de lange termijn, het vastgoed faciliteert slechts de economie en de ontwikkeling van het vastgoed is op korte termijn een verdienmodel. Zodra je het over volumes gaat hebben, trekt de discussie heel snel naar ontwikkelpotentie en dan ben je de discussie over de sociale en economische betekenis kwijt.

 

Ken je plannen voor werkgebieden die zo robuust zijn dat ze ook goed als gemengd gebied kunnen functioneren?

Het Hamerkwartier in Amsterdam is op papier heel goed, maar ik twijfel aan de praktijk. De mix is onvoldoende geborgd en vanwege de waardeontwikkeling staan binnen de kortste keren functies die niet zoveel opleveren onder druk. Hierin speelt de grondwaarde een belangrijke rol, als je bepaalde functies in een gebied wilt behouden zorg dan bijvoorbeeld dat deze onder maatschappelijke waarde en een goed omschreven bestemming kunnen continueren. Hierbij vind ik dat ook gemeentes te snel de maximale financiële waarde uit de grond willen halen wat nog wel eens ten koste van maatschappelijk rendement wil gaan (en uiteindelijk door een andere beleidsafdeling gewoon weer wordt teruggepompt). Een beter startpunt voor een gebiedsontwikkeling is dan ook een sterke sociaaleconomische visie, om vervolgens deze te vertalen naar ruimtelijk programmatische ingrepen. Als deze visie scherp is ga je vanzelf op zoek naar partijen die daarbij aansluiten en zich daaraan kunnen verbinden – dat zijn niet altijd de geijkte partijen. Voorop staat hierbij dat de waarde van een stad de maximale maatschappelijke waarde is, niet het financiële rendement.