Eerder spraken we Eric-Jan de Rooij van Lingotto. Hij vertelde ons dat de gemeente Amsterdam vaak veel ambities op elkaar stapelt, met name in tenders. Een duidelijke ambitie voor een gemengd gebouw of gebied betekent ook: ‘durf te kiezen!’ Hoe kijken jullie hier tegenaan?

Het stapelen van ambities is een herkenbaar fenomeen, en is een bestuurlijke keuze. Hier in Amstel 3 doen we het anders. Ambities en kaders ontstaan gedurende het proces, in samenspraak met de ontwikkelende partijen. De basis wordt gevormd door het Ontwikkelperspectief. De belangrijkste voorwaarde om een mix te realiseren is dat de hoeveelheid werken die er nu is blijft. Daarnaast zijn er ambities waar een ontwikkelaar zelf invulling aan kan geven. Ontwikkelaars moeten vooral om kunnen gaan met het feit dat er veel onzeker is en dat we geen garanties kunnen geven.

Tamara Smit is als projectmanager betrokken bij drie transformatiegebieden in Amsterdam Zuidoost, waar een monofunctionele kantoorwijk langzaam verandert in een hoogstedelijke stadswijk. Samen met stedenbouwkundigen Stephan Sliepenbeek en Arjan Snellenberg is ze op zoek naar een nieuwe manier om met de eigenaren te komen tot transformatie. Wij vroegen ze hoe dit proces in z’n werk gaat en of dit leidt tot nieuwe inzichten.

Wat we veel zien is dat het werken als romantisch wordt voorgesteld: wonen gaat hand in hand met een klein naaiatelier of een creatief communicatiebureau. Dat is niet de werkelijkheid in Amstel 3: hier komt men met het verzoek om bijvoorbeeld 20.000 m2 kantoorruimte. Dat heeft veel meer impact op het woonmilieu.

URHAHN REFLECTEERT

Het kan zomaar stilvallen in Amstel 3 en tussen het leegstaand vastgoed staan dan een paar woongebouwen. Die conjunctuurgevoeligheid is in monofunctionele kantoorgebieden direct zichtbaar. In een woonwijk gaan de prijzen wel naar beneden, maar slaat niet direct de leegstand toe.  Kan functiemenging een dempende werking hebben op de conjunctuurgevoeligheid?

Voor werken zijn veel minder beleidsregels dan voor wonen. Welke ambities hebben jullie ten aanzien van het werken in een gemengde wijk?

Wat we veel zien is dat het werken als romantisch wordt voorgesteld: wonen gaat hand in hand met een klein naaiatelier of een creatief communicatiebureau. Dat is niet de werkelijkheid die wij hier zien: hier komt men met het verzoek om bijvoorbeeld 20.000 m2 kantoorruimte. Dat heeft veel meer impact op het woonmilieu.

 

Een belangrijke opgave die we zien is realiseren van betaalbare werkruimte voor bewoners uit Zuidoost, aan de andere kant van het spoor. Er zijn veel kleine bedrijfjes die nu in leegstaande kantoren zitten met tijdelijke contracten. Hoe kunnen we die straks ook betaalbare ruimte bieden? Dat proberen we nu een plek te geven in het maatschappelijk programma. We vragen ontwikkelaars om 10% van het programma te reserveren voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen, maar we denken dat er ook een organisatievorm nodig is om dit goed te laten werken. Veel kleine huurders met kortlopende contracten geeft gedoe voor ontwikkelaars. We overwegen nu of we als gemeente hier een rol in moeten spelen zodat we de ontwikkelaars kunnen ontzorgen. De gemeente kan bijvoorbeeld de plint voor langere termijn huren van de ontwikkelaar en daarmee het risico en de organisatie voor haar rekening nemen. Dan zijn de plinten goed gevuld en komt de levendigheid op gang.

Eric-Jan de Rooij

stuurde de kettingbrief door aan:

Gemeente Amsterdam

NIEUW INSTRUMENTARIUM VOOR HET WERKEN

GESPREK:  4

DATUM:    26 september 2019

MET WIE:  Tamara Smit, Stephan Sliepenbeek, Arjan Snellenberg

ROL:           Project manager en stedenbouwkundigen Gemeente Amsterdam

afbeelding: Gemeente Amsterdam

URHAHN REFLECTEERT

De gedachte om betaalbare werkunits onder het kopje ‘maatschappelijk voorzieningen’ te scharen om zo de prijs laag te houden is interessant. Hierdoor kunnen startende ondernemers, pioniers, ook een plek vinden bij een dergelijke gebiedsontwikkeling. Sociale werkmeters naast sociale woonmeters. Dit roept nieuwe vragen op. Welke middelen zijn er nog meer beschikbaar om betaalbaar werken in de buurt te krijgen en te houden? En wat betekent het voor het gebied als ondernemers de pioniersfase voorbij zijn en hun bedrijf willen opschalen? Zullen zij moeten verhuizen naar een andere locatie in het gebied, of bied je de ruimte om deze schaalvergroting te realiseren op de plek zelf?

Gemeente Amsterdam

stuurt de kettingbrief door aan:

Robert Dijkmeester.

Dit interview volgt nog.

Jullie ontwikkelen eigenlijk nieuw instrumentarium voor het werken.

Goed beschouwd zijn de beleidsregels en instrumenten om het werken te borgen achterhaald. In bestemmingsplannen wordt er alleen onderscheid gemaakt tussen kantoren, bedrijven en verschillende milieucategorieën. Voor een gemengd gebouw hebben we als gemeente het instrumentarium niet. Hoe ga je een gemengd programma vastleggen in het bestemmingsplan en hoe bepaal je de grondprijs als je niet exact weet wat de functie wordt? We hebben er daarom voor gekozen om de mate van menging vast te leggen op buurtniveau, niet op gebouwniveau.

 

Wat opvalt als je hier rondloopt, is dat het gebied nog echt als een kantorenpark aanvoelt. Wat gebeurt er als de ontwikkeling morgen stilvalt en er één woningbouwproject gerealiseerd is?

Dat risico zien de ontwikkelende partijen zelf ook. Om sterker te staan trekken de ontwikkelaars samen op, ze hebben elkaar nodig voor een succesvol gebied. Investeren in tijdelijkheid speelt hierbij ook een rol: je moet het leuk maken. Het is een constante dialoog tussen overheid en markt en tussen marktpartijen onderling. Partijen trekken elkaar ook op om boven het standaardproduct uit te stijgen.  

 

Wie moeten we nog meer spreken?

Robert Dijkmeester heeft het idee ontwikkeld om de plinten maatschappelijk te gaan beheren en ruimte te maken voor betaalbaar werken. Hij kijkt naar het werkgebied vanuit de woonwijk. De luxe die we hier hebben is dat deze plek populair is bij ontwikkelaars: de woningvraag is hoog in Amsterdam en de metrolijn ligt er al. We zijn zelf wel benieuwd hoe dit soort ontwikkelingen in andere gemeentes gaat waar de druk minder hoog is, bijvoorbeeld in Zaanstad.