Eric-Jan de Rooij

stuurde de kettingbrief door aan

Margriet Schepman & Sander Voogt

Margriet Schepman en Sander Voogt zijn beiden werkzaam bij NEPROM, de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. In hun functie komen zij veel in contact met verschillende projectontwikkelaars en zijn zij zodoende goed op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in het vakgebied. Zij herkennen dat veel projectontwikkelaars zich richten op één markt, maar zien ook dat het steeds vaker gaat over het maken van ‘stukken stad’ waar verschillende functies bij elkaar komen en elkaar kunnen versterken. Een goede aanleiding voor een gesprek!

GESPREK: 5

DATUM:    4 november 2019

MET WIE: Margriet Schepman en Sander Voogt

ROL:         NEPROM

Eerder spraken we Eric-Jan de Rooij van Lingotto.  Hij gaf aan dat in een bijeenkomst van de NEPROM met projectontwikkelaars werd gesproken over tenders waar zoveel ambities worden gestapeld dat het haast onmogelijk wordt om een succesvol plan te maken. Hoe kijken jullie naar deze problematiek?

Het klopt dat er veel ambities worden gestapeld en hier schuilt het risico in dat suboptimale keuzes worden gemaakt. Als je oplossingen gaat voorschrijven dan stuur je al in een bepaalde richting en maak je geen gebruik van de capaciteit en creativiteit van de markt. Het zou verstandig zijn om ambities te benoemen en prioriteiten aan te geven. Geef ontwikkelaars vervolgens de ruimte om keuzes daarin te maken en zelf met doelgerichte oplossingen te komen.

 

Hoe geef je ontwikkelaars de ruimte en borg je tegelijk de ambities?

Een tender moet zodanig ingericht zijn dat er flexibiliteit in zit en dat je de mogelijkheid hebt om een realistische bieding te doen. Het is arbeidsintensief en het kost veel geld, maar tegelijk hoor je ontwikkelaars zeggen: zo’n tender daagt ons uit om net even iets verder te gaan, je moet een beetje stretchen om te kunnen winnen. Dus het wordt innovatiever of net iets beter dan wanneer je niet in competitie zit.

 

Wat ontwikkelaars meebrengen is het denken vanuit de klant: wat heb je een toekomstige huurder of koper te bieden? Ieder moet zijn eigen rol kunnen spelen. In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, waar we dit jaar een nieuwe versie van hebben uitgebracht, is de keuze van samenwerkingspartners een cruciaal onderdeel. In de loop van de jaren is het besef gegroeid dat samenwerking onmisbaar is voor het slagen van een gebiedsontwikkeling.

Voor een goede samenwerking zijn commitment en onderling vertrouwen cruciaal. Daar moet je in investeren en dat is een kwestie van lange adem.

Hoe zorg je ervoor dat partijen optimaal samenwerken in gebiedsontwikkeling?

Voor een goede samenwerking zijn commitment en onderling vertrouwen cruciaal. Daar moet je in investeren en dat is een kwestie van lange adem. Amstel III is nu een dynamisch gebied, waar veel initiatieven worden genomen. Heel anders dan in 2011 toen wij daar – als uitvloeisel van de Kantorentop – met partijen in gesprek gingen over hoe we de leegstand konden aanpakken. Het was een hels karwei om al die partijen met elkaar aan tafel te krijgen. Soms was het moeilijk te achterhalen wie zeggenschap heeft over een kantoorpand.

 

De vraag is natuurlijk wie bereid is als eerste te gaan ontwikkelen. Wie risico durft te nemen. Dan zie je dat niet iedereen even enthousiast meedoet. Er waren bijvoorbeeld buitenlandse investeerders actief die geen binding hebben met het gebied. Daarnaast zijn er eigenaren die blijven wachten op de witte raaf: misschien komt er een nieuwe huurder en misschien komt die wel bij mij. Die hoop is vaak sterker dan de bereidheid opnieuw te willen investeren in transformatie. Uiteindelijk gaat het om perspectief op nieuwe kansen, om een gemeenschappelijk verhaal waar de betrokkenen in geloven.

Hebben jullie een beeld van de problemen waar ontwikkelaars tegenaan lopen als het gaat om functiemenging?

Soms ontstaat de indruk dat functiemenging een hoger doel dient, alsof succesvolle stedelijke gebieden allemaal gemengd zijn. De vraag die hieraan voorafgaat is wat je wilt bereiken met functiemenging. En wat is dat werken dan? Is het een kantoor? Is het een bedrijf? En voor wie? Wat moet het uiteindelijk opleveren, die stedelijke mix? Dat wordt vaak helemaal niet duidelijk omschreven. Het gaat er ook om wat realistisch is: als er geen vraag is naar andere functies, dan krijg je leegstaande plinten.

 

Het is belangrijk om te onderzoeken hoe het wonen het werken kan versterken en andersom. Soms wordt een ideaalbeeld geschetst dat niet aansluit bij de realiteit. Het is ook denkbaar om een werkgebied helemaal te transformeren naar een woongebied, dat gebeurt bijvoorbeeld in Nieuwegein. Sommige locaties voldoen gewoon niet meer. Je zit dan heel lang in een periode dat het wel gemengd is, want je gaat nu beginnen. Dat is 20 jaar lang een gemengd gebied, als niet langer. Dus ook daar speelt menging een rol.

 

Zien jullie nieuw instrumentarium ontstaan dat functiemenging in grote gebiedsontwikkelingen mogelijk maakt?

Een gebiedsfonds kan een interessant financieringsinstrument zijn, wat ook samenwerking in de hand werkt. Iedereen die hieraan bijdraagt wil vervolgens iets te zeggen hebben over hoe het geld besteed wordt. Een ander belangrijk thema is het omgaan met onzekerheden. Het is niet verkeerd om te zoeken naar lichtere structuren, waarbij je als ontwikkelaar commitment kan tonen maar ook de ruimte hebt om bij te sturen. Je kan bijvoorbeeld terugvalopties inbouwen in het proces. Een moment van reflectie om vervolgens een nieuwe koers te bepalen, juist bij grote gebiedsontwikkelingen.

 

Wie moeten we nog meer spreken?

ERA-contour is een ontwikkelaar die echt werkt vanuit een sterk concept en co-creatie. Stebru heeft een interessant gemengd concept met “Frank is een Binck” in de Binckhorst. Projectontwikkelaars die uit de retailhoek komen zijn ook interessant, bijvoorbeeld BUN. Zij realiseren franchiseformules voor Albert Heijn gecombineerd met woningbouw. We hebben natuurlijk nog veel meer leden die aan mooie, gemengde gebiedsontwikkelingen werken.

De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 biedt een compleet overzicht van alle afwegingen die overheden en marktpartijen moeten maken bij (het komen tot) samenwerking in gebiedsontwikkeling, van initiatief tot en met realisatie. Daarbij is er veel aandacht voor het vinden van de juiste balans tussen flexibiliteit en zekerheid, tussen ambities en betaalbaarheid.

KIES JE SAMENWERKINGSPARTNERS ZORGVULDIG

Soms ontstaat de indruk dat functiemenging een hoger doel dient, alsof succesvolle stedelijke gebieden allemaal gemengd zijn. De vraag die hieraan voorafgaat is wat je wilt bereiken met functiemenging.

URHAHN REFLECTEERT

 

De belangen van de projectontwikkelaar zijn gericht op de korte termijn. De keuze voor een bepaalde (werk-)functie is daarom ook sterk afhankelijk van de huidige marktsituatie. Een gebied wordt echter gerealiseerd voor de lange termijn. Om de tand des tijds te doorstaan is het daarom goed om na te denken welke mix van functies hier een bijdrage aan kan leveren. Wellicht kom je dan tot een programma dat niet direct aansluit op de marktsituatie, maar wel veel voordelen biedt voor de langere termijn.

URHAHN REFLECTEERT

De vraag naar meer duidelijkheid over welke werkfuncties wenselijk zijn in een gebiedsontwikkeling is begrijpelijk. Indien er geen markt is naar een bepaalde werkfunctie is het onrealistisch om deze functie in plannen op te nemen, dus goed vooronderzoek is noodzakelijk. Maar bij wie ligt er nu de verantwoordelijkheid om hier een beslissing over te nemen? En is het ook niet prettig voor een ontwikkelaar om hierop te kunnen sturen?

VOORBEELD Frank is een Binck. Stebru zal (in samenwerking met Studio Leon Thier, HVE architecten, De Mannen van Schuim en Aad Bouwhuis Vastgoedadvies) op de hoek van de Melkwegstraat en de Saturnusstraat in de Binckhorst in Den Haag ‘Frank is een Binck’ gaan ontwikkelen. Voor ‘Frank is een Binck’ wordt de beroemde jeugdherberg Ockenburg van architect Frank van Klingeren herbouwd. Het gebouw zal diverse functies gaan huisvesten, zoals horeca, short stay, een co-working space met open werkruimtes voor startende ondernemingen en een flexibel woonconcept dat ruimte biedt aan zowel sociale huurappartementen als appartementen voor de markt. Stebru ontwikkelt het gebouw op risico voor de beleggersmarkt en wordt daarbij ondersteund door het Capital team van Fakton.

afbeelding: Stebru