Naar aanleiding van ons interview met de gemeente Amsterdam leek het ons een goed idee om het (juridisch) instrumentarium dat nodig is om gemengde gebieden te realiseren eens nader te onderzoeken.

Om ervoor te waken dat er geen infrastructurele knelpunten ontstaan is het goed om te weten of er juist grote kantoren of kleinschalige creatieve bedrijven in een gebied komen. En je wilt ook andere zaken inzichtelijk hebben zoals geluidshinder of externe veiligheid. 

URHAHN REFLECTEERT

Vooraf onderzoeken welke specifieke (werk-)functies een plek kunnen krijgen in een nieuwe gebiedsontwikkeling is een waardevolle exercitie. Niet alleen vanwege de juridische aspecten, maar ook om meer inzicht te krijgen in hoe het gebied in de toekomst kan functioneren en welke kwaliteiten dit met zich meebrengt. Bij transformatieopgaven is het dan vaak de vraag of bestaande bedrijven – van autoshowroom tot bouwmarkt – in het gebied kunnen blijven. Is het bijvoorbeeld mogelijk om aantrekkelijk te wonen boven een autoshowroom?

GESPREK: 6

DATUM:    16 oktober 2019

MET WIE:  Mark van Otterlo

ROL:          planoloog bij Van Riezen & Partners

Mark van Otterlo is planoloog bij Van Riezen & Partners en is gespecialiseerd in het opstellen van bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen. Wij kennen Mark met name door Oostenburg, waar hij ook de uitwerkingsplannen voor heeft gemaakt. Naar aanleiding van ons interview met de gemeente Amsterdam leek het ons een goed idee om het (juridisch) instrumentarium dat nodig is om gemengde gebieden te realiseren eens nader te onderzoeken. Is het bestemmingsplan een ‘sta in de weg’ of bewaakt het alleen de kwaliteit van prettig woon-werkgebied?

Het bestemmingsplan klinkt in alle gevallen als een noodzakelijk en nuttig document. Loop je in de praktijk wel eens tegen situaties aan waaruit blijkt dat het bestemmingsplan als instrument ook zijn beperkingen heeft? Zijn er verbeteringen door te voeren?

Ik merk dat het bestemmingsplan soms wat beperkingen met zich meebrengt, maar dit is ook afhankelijk van hoe het plan is ingestoken. Wat was het doel van het bestemmingsplan? Is dit puur conserverend, of gericht op nieuwe ontwikkelingen? Indien dit laatste het geval is dan moeten de regels wel uitvoerbaar zijn. In de praktijk komt het wel eens voor dat men bijvoorbeeld een parkeernorm heeft voorgesteld die niemand kan realiseren. In dat geval kan je met een bestemmingsplan niet goed uit de voeten. Het is daarom verstandig om de globale regels die men wil vaststellen in een bestemmingsplan van tevoren goed te onderzoeken - wat betekent deze regel in de praktijk? - anders krijg je in een latere fase de deksel op je neus. Zoals gezegd, geldt hetzelfde voor het programma.

Het bestemmingsplan zal binnenkort plaats maken voor het nieuwe omgevingsplan uit de Omgevingswet. In hoeverre verschilt het bestemmingsplan als juridisch instrument van het nieuwe omgevingsplan, en heeft dit ook een effect op hoe we een gemengd gebied in de toekomst zouden moeten/kunnen verankeren in dit document?

Ik verwacht dat de invoering van het omgevingsplan in beginsel een positieve invloed kan hebben op het juridisch faciliteren van gemengde gebieden. In een omgevingsplan zullen straks meer uitvoeringsregels worden opgenomen waarbij voorafgaand aan de uitvoering van een project dient te worden aangetoond dat er aan die regels wordt voldaan. Hoe e.e.a. straks daadwerkelijk zal gaan plaatsvinden zal echter uit de praktijk moeten blijken.

KENNIS VAN ZAKEN- EN ANDERE WERKFUNCTIES!

In ons bureauproject #FixTheCityMix hebben we geleerd dat gemeenten het ingewikkeld vinden om gemengde woon-werkgebieden te realiseren omdat ze het juridisch instrumentarium er niet voor hebben. Het bestemmingsplan bevat de bestemming ‘gemengd programma’, maar omdat hier geen m2-prijs aan kan worden toegeschreven blijft dit ingewikkeld. Herken je dit probleem en heb je misschien een oplossing om een gemengd programma goed te borgen in een bestemmingsplan?

Wat hier wreekt is dat je met het omgevingsrecht te maken hebt, dat zegt dat woningen geen overlast mogen ondervinden van bedrijven en andersom. Enige duidelijkheid over het (werk-) programma is daarom noodzakelijk. Verschillende bestemmingen hebben bijvoorbeeld een verschillende verkeersaantrekkende werking. Om ervoor te waken dat er geen infrastructurele knelpunten ontstaan is het goed om te weten of er juist grote kantoren of kleinschalige creatieve bedrijven in een gebied komen. En je wilt ook andere zaken inzichtelijk hebben zoals geluidshinder of externe veiligheid. Hoe omvangrijker je een gebied als gemengd bestemt, hoe omvangrijker de problemen zijn die kunnen ontstaan. Daarom moet je van tevoren goed onderzoeken wat voor effecten het programma met zich meebrengt. Het komt in de praktijk regelmatig voor dat het opstellen van een bestemmingsplan vertraging oploopt omdat dit onderzoek (nog) niet is gedaan.

foto: Josje-Marie Vrolijk​

Wonen boven een busremise. Wat kan er wel en wat kan er niet binnen de bestemming 'gemengd programma?'