Als stedenbouwkundig bureau komen wij veel in aanraking met verschillende ontwikkelaars en beleggers. Wij krijgen daarbij de indruk dat zij zich vaak toespitsen op één markt. De ene partij belegt alleen in woningbouw, de ander alleen in kantoren. Waarom zit dit zo in elkaar en waarom is dit zo belemmerd voor functiemenging?

Ik heb 10 jaar lang gewerkt voor een Duitse belegger die zich roerde in de kantorenmarkt. Kantoren werden met huurder of huurgarantie aangekocht. Beleggers werd een bepaald rendement en risico gepresenteerd. Indien in een later stadium bleek, bijvoorbeeld vanwege langdurige leegstand, dat het pand beter als hotel of wooncomplex geherpositioneerd kan worden dan loop je tegen de gemaakte afspraak over rendement en risico aan. Met de beleggers is immers een andere afspraak gemaakt.

Waarom is het zo lastig om de bestemming te veranderen? Niemand heeft baat bij een pand dat een aantal jaar leegstaat.

Een bestemmingswijziging vraagt vaak om een nieuwe investering van beleggers. Hiervoor dien je in overleg te gaan met een fondsmanager, die vervolgens contact moet opnemen met de beleggers, veelal assetmanagers van (pensioen)fondsen, die het vervolgens moet voorleggen aan hun bestuur, die het op zijn beurt weer moet voorleggen aan de participanten. De besluitvorming moet helemaal terug naar het begin van de keten. Bestemmingswijzigingen doorvoeren is daarom in veel gevallen haast onmogelijk, want krijg deze rigide keten maar eens in beweging! Wat het daarnaast ingewikkeld maakt is dat alle aandeelhouders het eens moeten worden over deze beslissing. Aan de aandeelhouders is in eerste instantie een belofte gedaan en verandering roept daardoor weerstand op. Ontwikkelaars of fondsbeheerders houden liever vast aan de belofte of voorspelling die nog moet worden waargemaakt.

Gijs Albada Jelgersma is oprichter van AJRED en al 15 jaar actief als vastgoedprofessional. Als consultant, asset manager, ontwikkelaar en investeerder helpt hij bedrijven bij het initiëren en uitvoeren van verhuurstrategieën en (her)positionering van gebouwen en vormt hij de schakel tussen verschillende partijen als beleggers, ontwikkelaars en overheden. Door zijn jarenlange ervaring met verschillende opdrachtgevers begrijpt hij de mechanismen die schuilgaan achter de wereld van vastgoedontwikkeling.

KRIJG DE KETEN MAAR EENS IN BEWEGING

GESPREK: 1

DATUM:    12 juli 2019

MET WIE:  Gijs Albada Jelgersma

ROL:           Vastgoedprofessional bij ARJED

DUITSE TANDARTS:

Ik beleg mijn pensioen in kantoren. Dat levert mij een vast rendement op! Woningbouw erbij? Nee, geen onzekerheid! 

ASSET MANAGER PENSIOENFONDS:

Ik beleg alleen in kantoren! Dat heb ik beloofd aan de consument.

STEDENBOUWKUNDIGE:

laten we een fijne, gemengde buurt maken! 

FONDSMANAGER:

Woningen in mijn kantoorgebouw?

Dat heb ik niet afgesproken met mijn asset managers.  

URHAHN REFLECTEERT

Op gebouwniveau mixen van wonen en werken vinden ontwikkelaars / beleggers riskant. In de visie die wij voor Eigen Haard voor de Kromhouthal in het Hamerkwartier hebben gedaan (lees hier meer over de casus Hamerkwartier), komt dat probleem ook aan de orde. Hoe kun je een woontoren op en bestaand bedrijfshalletje plaatsen? Dit is niet alleen ruimtelijk complex, maar ook juridisch, want en woningcorporatie mag geen bedrijfsruimte in haar bezit hebben. Een oplossing zou kunnen zijn om verschillende functies naast elkaar te bestemmen, in plaats van te mengen op gebouwniveau.

Blijf nadenken! Ga flexibel met je vastgoed om.

Bestemmingswijziging? Hiervoor dien je in overleg te gaan met een fondsmanager, die vervolgens contact moet opnemen met de beleggers, veelal asset managers van (pensioen)fondsen, die het vervolgens moet voorleggen aan hun bestuur, die het op zijn beurt weer moet voorleggen aan de participanten.

Urhahn is de kettingbrief gestart met Gijs Albada Jelgersma. Wij vroegen hem waarom het zo moeilijk is om bij gebiedsontwikkeling een succesvolle functiemix te realiseren.

Wat verklaart nu dat de portefeuille van beleggers zo monofunctioneel is?

Als aan het begin van de keten de keuze wordt gemaakt om in woningen te beleggen dan is daarmee de rest van de keten bepaald. Schakels in deze keten, van bedrijven tot adviseurs, kiezen ervoor om zich toe te spitsen op één discipline. Sommige bedrijven zijn zo ook heel groot geworden. Hierdoor zijn verschillende werelden ontstaan. Vastgoedbeurzen, taxateurs, iedereen is gespecialiseerd in zijn of haar eigen discipline. In de woningmarkt zie je zelfs bedrijven die zich volledig focussen op kleine appartementen, waar anderen zich richten op zorgwoningen. Dit blijft een bijzonder fenomeen als je realiseert dat iedere belegger uiteindelijk investeert in vastgoed, wat in de tijd ook vaak van functie kan veranderen. Daarom is het goed om altijd te blijven nadenken over de functie van het pand en je hier flexibel in op te stellen.

Ken je voorbeelden waar een succesvolle functiemix is gerealiseerd?

In Azië vind je panden met verschillende eigenaren waardoor een functiemix op gebouwniveau kan ontstaan. In Nederland durft men daar niet aan. Mede door de ‘expertise’ van verschillende ontwikkelaars is het ingewikkeld om een functiemix op kavelniveau te realiseren. Mogelijk is het hier verstandiger om verschillende functies naast elkaar te bestemmen. Dan is ook overzichtelijk wie waarop aangesproken kan worden. Rietlandpark is een voorbeeld van een gebied waar hotel, kantoren, school en woningen in een interessante mix naast elkaar zijn ontwikkeld.

VOORBEELD:  Rietlandpark is een voorbeeld van een gebied waar hotel, kantoren, school en woningen in een interessante mix naast elkaar zijn ontwikkeld.

foto: gemeente Amsterdam​

Gijs Albada Jelgersma stuurt de kettingbrief door aan Wouter Spijkerman.

Herkent hij de rigide besluitketen in de beleggers- en vastgoedwereld? 

Of beter nog, welke mogelijke oplossingen er zijn om deze keten te doorbreken om tot een succesvolle functiemix te komen?