In ons vorige interview gaf Wouter Spijkerman aan dat in de finale afspraken tussen gemeente en projectontwikkelaar ambities vaak verloren gaan. Herken je dit probleem?

Ik ben het helemaal eens met de analyse dat je meer vanuit een duidelijke ambitie zou moeten werken. De gemeente stapelt nu vaak allerlei wensen en eisen op elkaar. Hierdoor wordt de lijst zo lang dat je met elkaar niet meer weet wat echt belangrijk is. Een duidelijke ambitie voor een gemengd gebouw of gebied betekent daarom ook: ‘durf te kiezen!’ Dat helpt om vanaf het begin een helder concept neer te zetten. Het ruimtelijke ordeningsbeleid en samenwerkingsafspraken tussen de ontwikkelaar zijn heel sturend. Dit bepaalt primair het succes. Investeerders en banken zijn meer volgend, zij baseren hun investeringen op successen uit het verleden. Uiteraard is het belangrijk voor de financiering om op voorhand ook goed na te beoordelen over een concept zal aanslaan bij deze partijen.

 

Het lukt jullie om gemengde gebieden en gebouwen te realiseren terwijl andere ontwikkelaars het niet voor elkaar krijgen. Hoe doen jullie dat?

Met volhardendheid, maar bij ons lukt ook niet alles hoor! Wij redeneren vanuit de plek, en daar horen een bepaalde markt en concept bij die naadloos op elkaar moeten aansluiten. Dit vormt voor ons de basis. Lingotto gelooft heel erg in ‘menging van functies’, want daar gaat het om in een aantrekkelijke stad. Op basis van het concept moet je de juiste partners zoeken. Met wie ga en kun je een project doen?! Wie brengt iets dat we zelf niet kunnen? De eindgebruiker is vaak vroeg in het concept betrokken, en dat is een deel van ons succes. De kiem ligt in het acquisitietraject, het is pas een succes als het een project wordt. Stick to the concept is daarbij heel belangrijk.

Welke partijen lukt het om gemengde gebouwen en gebieden te realiseren? Als antwoord op die vraag komt Lingotto vaak voorbij. Lingotto is een concept- en projectontwikkelaar gericht op transformatie en herontwikkeling van bestaande gebouwen en innovatieve nieuwbouwprojecten.

 

Eric-Jan de Rooij, ontwikkelaar en partner, ontwikkelde onder andere de ADAM-toren. Met hem bespraken wij waar zij tegen aanlopen bij het ontwikkelen van een gemengd gebied.

GESPREK: 3

DATUM:    6 september 2019

MET WIE:  Interview Eric-Jan de Rooij

ROL:          Ontwikkelaar bij Lingotto

De gemeente stapelt nu vaak allerlei wensen en eisen op elkaar. Hierdoor wordt de lijst zo lang dat je met elkaar niet meer weet wat echt belangrijk is. Een duidelijke ambitie betekent: durf te kiezen!

Wouter Spijkerman

stuurde de kettingbrief door aan

Eric-Jan de Rooij

STICK TO THE CONCEPT

URHAHN REFLECTEERT

Het verhaal van Albada Jelgersma gaat over bestaand vastgoed en hoe onveranderbaar dat is, De Rooij laat zien dat bij nieuwe ontwikkelingen wel ruimte is om partners te verbinden aan een (gemengd) concept. Maar als het concept zijn langste tijd heeft gehad en om verandering vraagt, hoe flexibel zijn die partijen dan, als zij zittende eigenaar zijn geworden? Zou je niet nu al afspraken moeten maken over transformatie in de toekomst?

Wij redeneren vanuit de plek, en daar horen een bepaalde markt en concept bij die naadloos op elkaar moeten aansluiten. Op basis van het concept moet je de juiste partners zoeken. Met wie ga en kun je een project doen?! De eindgebruiker is vaak vroeg in het concept betrokken, en dat is een deel van ons succes. Stick to the concept is daarbij heel belangrijk.

URHAHN REFLECTEERT

In Amersfoort De Hoef West (ontwikkelbeeld van Urhahn & Karres+Brands) zeggen de ontwikkelaars stuk voor stuk dat we de ambitie te hoog leggen met een mix van wonen en werken. Een leegstaand kantoor vervangen door een deel werken wil niemand. Het concept van een gemengde stadswijk sluit goed aan bij de plek, maar niet bij de huidige eigenaren. Met ‘Stick to the concept’ in gedachten zou je willen dat de eigenaren begrip krijgen voor de lange termijn ambitie. Helaas is hier vastgoed een financieel product geworden, geen middel om een toekomst bestendige buurt mee te bouwen.  

Eric-Jan de Rooij

stuurt de kettingbrief door aan:

gemeente Amsterdam.

Hoe lukt het jullie beleggers te vinden voor niet-alledaagse projecten?

Over het algemeen is dat niet zo lastig, beleggers kennen ons inmiddels en weten dat we waarmaken wat we zeggen. Ook hier geldt dus dat successen uit het verleden bepalend zijn en dat we zelf ook op risico betrokken blijven in het waarmaken. Hetzelfde geldt voor banken die onze niet-standaardprojecten willen financieren

Wat zou je de gemeente willen meegeven om de mix kansrijker te laten zijn?

Zoek meer op voorhand de juiste partners bij de specifieke opgave en durf ook prioriteiten te stellen in plaats van alle doelen tegelijk te willen realiseren. Daarvoor is een cultuurverandering bij veel gemeenten nodig en een andere interpretatie van regelgeving. Ontwikkelaars worden nu vaak gezien als geldwolven. Goede gebiedsontwikkeling lukt alleen met een goede samenwerking en wederzijds vertrouwen. Ontwikkelaars willen namelijk zelf ook bijzondere projecten voor de stad realiseren. Je moet structureel relaties opbouwen met partijen die ook het beste met de stad voor hebben. Daar hoort ook een andere manier van tenderen bij: meer op concept, minder op geld. In tenders worden vaak beloftes gedaan die niet waargemaakt worden. Dat is een risico dat de stad loopt. Bewezen kwaliteit mag beloond worden.

 

Wie moeten we nog meer spreken?

Je moet toch de gemeente Amsterdam bevragen denk ik. In veel transformatiegebieden is het eigendom versnipperd en is het initiatief afhankelijk van particuliere eigenaren en ontwikkelende partijen. Deze gebieden kunnen alleen succesvol worden ontwikkeld in nauwe samenwerking, rekening houdend met ieders belangen. De Neprom is ook bezig met een kenniskring over transformatie. Erg interessant!