De kettingbrief 

Urhahn | stedenbouw & strategie gaat in gesprek met verschillende experts om te onderzoeken welke mechanismen in vastgoedontwikkeling functiemenging belemmeren. De gesprekken kunnen worden beschouwd als een kettingbrief. Ieder gesprek leidt tot nieuwe gesprekken waarmee we ons verder verdiepen in dit vraagstuk. Hiermee hopen wij nieuwe inzichten en inspirerende ideeën op te doen die leiden tot een succesvolle aanpak voor functiemenging.

 

Lees hier meer over de achtergrond van ons onderzoek.

direct naar nieuwste gesprek

Gijs Albada Jelgersma

stuurt de kettingbrief door aan:

Wouter Spijkerman

GESPREK: 1

DATUM:    12 juli 2019

MET WIE:  Gijs Albada Jelgersma

ROL:           Vastgoedprofessional bij ARJED

"

URHAHN REFLECTEERT

Op gebouwniveau mixen van wonen en werken vinden ontwikkelaars / beleggers riskant. In de visie die wij voor Eigen Haard voor de Kromhouthal in het Hamerkwartier hebben gedaan (lees hier meer over de casus Hamerkwartier), komt dat probleem ook aan de orde. Hoe kun je een woontoren op en bestaand bedrijfshalletje plaatsen? Dit is niet alleen ruimtelijk complex, maar ook juridisch, want en woningcorporatie mag geen bedrijfsruimte in haar bezit hebben. Een oplossing zou kunnen zijn om verschillende functies naast elkaar te bestemmen, in plaats van te mengen op gebouwniveau.

KRIJG DE KETEN MAAR EENS IN BEWEGING

"

URHAHN OPENT DE KETTINGBRIEF MET DE VRAAG:

Als stedenbouwkundig bureau komen wij veel in aanraking met verschillende ontwikkelaars en beleggers. Wij krijgen daarbij de indruk dat zij zich vaak toespitsen op één markt. De ene partij belegt alleen in woningbouw, de ander alleen in kantoren. Waarom zit dit zo in elkaar en waarom is dit zo belemmerend voor functiemenging?

Bestemmingswijziging? Hiervoor dien je in overleg te gaan met een fondsmanager, die vervolgens contact moet opnemen met de beleggers, veelal assetmanagers van (pensioen)fondsen, die het vervolgens moeten voorleggen aan hun bestuur, die het op zijn beurt weer moet voorleggen aan de participanten.

Lees hier het hele interview met Gijs Albada Jelgersma

"

Wouter Spijkerman

stuurt de kettingbrief door aan:

Eric-Jan de Rooij

GESPREK: 2

DATUM:    28 augustus 2019

MET WIE:  Wouter Spijkerman

ROL:          Conceptontwikkelaar bij Ravenkop

URHAHN REFLECTEERT

 

Wie zitten er uiteindelijk samen aan tafel om in de planuitwerking te zorgen dat de ambities waargemaakt worden? In de Amsterdamse praktijk is de discussie een mix van randvoorwaarden en grondprijs, dat maakt het extra ingewikkeld. De gemeente heeft niet alleen een maatschappelijk maar ook een financieel belang. Dat dilemma kwam al aan het licht in de Strategiewijzer voor stedelijke transformaties (Urhahn, 2015).

"

STADMAKEN VERSUS GELDMAKEN

Eric-Jan de Rooij

stuurt de kettingbrief door aan:

Gemeente Amsterdam

URHAHN REFLECTEERT

Het verhaal van Albada Jelgersma gaat over bestaand vastgoed en hoe onveranderbaar dat is, De Rooij laat zien dat bij nieuwe ontwikkelingen wel ruimte is om partners te verbinden aan een (gemengd) concept. Maar als het concept zijn langste tijd heeft gehad en om verandering vraagt, hoe flexibel zijn die partijen dan, als zij zittende eigenaar zijn geworden? Zou je niet nu al afspraken moeten maken over transformatie in de toekomst?

STICK TO THE CONCEPT

"

"

GESPREK: 3

DATUM:    6 september 2019

MET WIE:  Interview Eric-Jan de Rooij

ROL:          Ontwikkelaar bij Lingotto

Het is ongelofelijk belangrijk dat de gemeente scherp haar ambities formuleert. De kunst is om dat tot aan de uitvoering, en zelfs daarna, vast te houden. Als je bijvoorbeeld een gemengde stad ambieert met minimaal 30% werkfuncties is maar de vraag hoe dat er in het echt uit komt te zien. De mix wordt uiteindelijk concreet gemaakt in afspraken tussen een gemeentelijk projectleider en een ontwikkelaar, of overgelaten aan de ontwikkelaar. Als het percentage maar klopt. Op het vertalen van de ambities naar uitvoering zit wat mij betreft het echte probleem. Overheden er zijn om dat publieke belang te borgen.

Lees hier het hele interview met Wouter Spijkerman

De gemeente stapelt nu vaak allerlei wensen en eisen op elkaar. Hierdoor wordt de lijst zo lang dat je met elkaar niet meer weet wat echt belangrijk is. Een duidelijke ambitie betekent: ‘durf te kiezen!

Wij redeneren vanuit de plek, en daar horen een bepaalde markt en concept bij die naadloos op elkaar moeten aansluiten. Op basis van het concept moet je de juiste partners zoeken. Met wie ga en kun je een project doen?! De eindgebruiker is vaak vroeg in het concept betrokken, en dat is een deel van ons succes. Stick to the concept is daarbij heel belangrijk.

Lees hier het hele interview met Eric-Jan de Rooij

NIEUW INSTRUMENTARIUM VOOR HET WERKEN

GESPREK:  4

DATUM:    26 september 2019

MET WIE:  Tamara Smit, Stephan Sliepenbeek, Arjan Snellenberg

ROL:           Project manager en stedenbouwkundigen Gemeente Amsterdam

"

"

Een belangrijke opgave is realiseren van betaalbare werkruimte voor bewoners uit Zuidoost, aan de andere kant van het spoor. Er zijn veel kleine bedrijfjes die nu in leegstaande kantoren zitten met tijdelijke contracten. Hoe kunnen we die straks ook betaalbare ruimte bieden? Dat proberen we nu een plek te geven in het maatschappelijk programma. We vragen ontwikkelaars om 10% van het programma te reserveren voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen, maar we denken dat er ook een organisatievorm nodig is om dit goed te laten werken. Veel kleine huurders met kortlopende contracten geeft gedoe voor ontwikkelaars. We overwegen nu of we als gemeente hier een rol in moeten spelen zodat we de ontwikkelaars kunnen ontzorgen. De gemeente kan bijvoorbeeld de plint voor langere termijn huren van de ontwikkelaar en daarmee het risico en de organisatie voor haar rekening nemen. Dan zijn de plinten goed gevuld en komt de levendigheid op gang.

Lees hier het hele interview met

Tamara Smit, Stephan Sliepenbeek en Arjan Snellenberg

URHAHN REFLECTEERT

De gedachte om betaalbare werkunits onder het kopje ‘maatschappelijk voorzieningen’ te scharen om zo de prijs laag te houden is interessant. Hierdoor kunnen startende ondernemers, pioniers, ook een plek vinden bij een dergelijke gebiedsontwikkeling. Sociale werkmeters naast sociale woonmeters. Dit roept nieuwe vragen op. Welke middelen zijn er nog meer beschikbaar om betaalbaar werken in de buurt te krijgen en te houden? En wat betekent het voor het gebied als ondernemers de pioniersfase voorbij zijn en hun bedrijf willen opschalen? Zullen zij moeten verhuizen naar een andere locatie in het gebied, of bied je de ruimte om deze schaalvergroting te realiseren op de plek zelf?

Gemeente Amsterdam

stuurt de kettingbrief door aan:

Robert Dijkmeester.

Dit interview volgt later.

terug naar het begin

Eric-Jan de Rooij

stuurt de kettingbrief door aan:

Margriet Schepman & Sander Voogt (Neprom)

Dit interview volgt binnenkort