De kettingbrief 

Urhahn | stedenbouw & strategie gaat in gesprek met verschillende experts om te onderzoeken welke mechanismen in vastgoedontwikkeling functiemenging belemmeren. De gesprekken kunnen worden beschouwd als een kettingbrief. Ieder gesprek leidt tot nieuwe gesprekken waarmee we ons verder verdiepen in dit vraagstuk. Hiermee hopen wij nieuwe inzichten en inspirerende ideeën op te doen die leiden tot een succesvolle aanpak voor functiemenging.

 

Lees hier meer over de achtergrond van ons onderzoek.

direct naar nieuwste gesprek

URHAHN OPENT DE KETTINGBRIEF MET DE VRAAG:

Als stedenbouwkundig bureau komen wij veel in aanraking met verschillende ontwikkelaars en beleggers. Wij krijgen daarbij de indruk dat zij zich vaak toespitsen op één markt. De ene partij belegt alleen in woningbouw, de ander alleen in kantoren. Waarom zit dit zo in elkaar en waarom is dit zo belemmerend voor functiemenging?

Gijs Albada Jelgersma

stuurt de kettingbrief door aan:

Wouter Spijkerman

GESPREK: 1

DATUM:    12 juli 2019

MET WIE:  Gijs Albada Jelgersma

ROL:           Vastgoedprofessional bij ARJED

"

URHAHN REFLECTEERT

Op gebouwniveau mixen van wonen en werken vinden ontwikkelaars / beleggers riskant. In de visie die wij voor Eigen Haard voor de Kromhouthal in het Hamerkwartier hebben gedaan (lees hier meer over de casus Hamerkwartier), komt dat probleem ook aan de orde. Hoe kun je een woontoren op en bestaand bedrijfshalletje plaatsen? Dit is niet alleen ruimtelijk complex, maar ook juridisch, want en woningcorporatie mag geen bedrijfsruimte in haar bezit hebben. Een oplossing zou kunnen zijn om verschillende functies naast elkaar te bestemmen, in plaats van te mengen op gebouwniveau.

KRIJG DE KETEN MAAR EENS IN BEWEGING

"

Bestemmingswijziging? Hiervoor dien je in overleg te gaan met een fondsmanager, die vervolgens contact moet opnemen met de beleggers, veelal assetmanagers van (pensioen)fondsen, die het vervolgens moeten voorleggen aan hun bestuur, die het op zijn beurt weer moet voorleggen aan de participanten.

Lees hier het hele interview met Gijs Albada Jelgersma

"

Wouter Spijkerman

stuurt de kettingbrief door aan:

Eric-Jan de Rooij

GESPREK: 2

DATUM:    28 augustus 2019

MET WIE:  Wouter Spijkerman

ROL:          Conceptontwikkelaar bij Ravenkop

URHAHN REFLECTEERT

 

Wie zitten er uiteindelijk samen aan tafel om in de planuitwerking te zorgen dat de ambities waargemaakt worden? In de Amsterdamse praktijk is de discussie een mix van randvoorwaarden en grondprijs, dat maakt het extra ingewikkeld. De gemeente heeft niet alleen een maatschappelijk maar ook een financieel belang. Dat dilemma kwam al aan het licht in de Strategiewijzer voor stedelijke transformaties (Urhahn, 2015).

"

STADMAKEN VERSUS GELDMAKEN

Eric-Jan de Rooij

stuurt de kettingbrief door aan:

Gemeente Amsterdam

URHAHN REFLECTEERT

Het verhaal van Albada Jelgersma gaat over bestaand vastgoed en hoe onveranderbaar dat is, De Rooij laat zien dat bij nieuwe ontwikkelingen wel ruimte is om partners te verbinden aan een (gemengd) concept. Maar als het concept zijn langste tijd heeft gehad en om verandering vraagt, hoe flexibel zijn die partijen dan, als zij zittende eigenaar zijn geworden? Zou je niet nu al afspraken moeten maken over transformatie in de toekomst?

STICK TO THE CONCEPT

"

"

GESPREK: 3

DATUM:    6 september 2019

MET WIE:  Interview Eric-Jan de Rooij

ROL:          Ontwikkelaar bij Lingotto

Het is ongelofelijk belangrijk dat de gemeente scherp haar ambities formuleert. De kunst is om dat tot aan de uitvoering, en zelfs daarna, vast te houden. Als je bijvoorbeeld een gemengde stad ambieert met minimaal 30% werkfuncties is maar de vraag hoe dat er in het echt uit komt te zien. De mix wordt uiteindelijk concreet gemaakt in afspraken tussen een gemeentelijk projectleider en een ontwikkelaar, of overgelaten aan de ontwikkelaar. Als het percentage maar klopt. Op het vertalen van de ambities naar uitvoering zit wat mij betreft het echte probleem. Overheden er zijn om dat publieke belang te borgen.

Lees hier het hele interview met Wouter Spijkerman

De gemeente stapelt nu vaak allerlei wensen en eisen op elkaar. Hierdoor wordt de lijst zo lang dat je met elkaar niet meer weet wat echt belangrijk is. Een duidelijke ambitie betekent: ‘durf te kiezen!

Wij redeneren vanuit de plek, en daar horen een bepaalde markt en concept bij die naadloos op elkaar moeten aansluiten. Op basis van het concept moet je de juiste partners zoeken. Met wie ga en kun je een project doen?! De eindgebruiker is vaak vroeg in het concept betrokken, en dat is een deel van ons succes. Stick to the concept is daarbij heel belangrijk.

Lees hier het hele interview met Eric-Jan de Rooij

NIEUW INSTRUMENTARIUM VOOR HET WERKEN

GESPREK:  4

DATUM:    26 september 2019

MET WIE:  Tamara Smit, Stephan Sliepenbeek, Arjan Snellenberg

ROL:           Project manager en stedenbouwkundigen Gemeente Amsterdam

"

"

Een belangrijke opgave is realiseren van betaalbare werkruimte voor bewoners uit Zuidoost, aan de andere kant van het spoor. Er zijn veel kleine bedrijfjes die nu in leegstaande kantoren zitten met tijdelijke contracten. Hoe kunnen we die straks ook betaalbare ruimte bieden? Dat proberen we nu een plek te geven in het maatschappelijk programma. We vragen ontwikkelaars om 10% van het programma te reserveren voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen, maar we denken dat er ook een organisatievorm nodig is om dit goed te laten werken. Veel kleine huurders met kortlopende contracten geeft gedoe voor ontwikkelaars. We overwegen nu of we als gemeente hier een rol in moeten spelen zodat we de ontwikkelaars kunnen ontzorgen. De gemeente kan bijvoorbeeld de plint voor langere termijn huren van de ontwikkelaar en daarmee het risico en de organisatie voor haar rekening nemen. Dan zijn de plinten goed gevuld en komt de levendigheid op gang.

Lees hier het hele interview met

Tamara Smit, Stephan Sliepenbeek en Arjan Snellenberg

URHAHN REFLECTEERT

De belangen van de projectontwikkelaar zijn gericht op de korte termijn. De keuze voor een bepaalde (werk-)functie is daarom ook sterk afhankelijk van de huidige marktsituatie. Een gebied wordt echter gerealiseerd voor de lange termijn. Om de tand des tijds te doorstaan is het daarom goed om na te denken welke mix van functies hier een bijdrage aan kan leveren. Wellicht kom je dan tot een programma dat niet direct aansluit op de marktsituatie, maar wel veel voordelen biedt voor de langere termijn.

GESPREK: 5

DATUM:    4 november 2019

MET WIE: Margriet Schepman en Sander Voogt

ROL:         NEPROM

KIES JE SAMENWERKINGSPARTNERS ZORGVULDIG

Soms ontstaat de indruk dat functiemenging een hoger doel dient, alsof succesvolle stedelijke gebieden allemaal gemengd zijn. De vraag die hieraan voorafgaat is wat je wilt bereiken met functiemenging. En wat is dat werken dan? Is het een kantoor? Is het een bedrijf? En voor wie? Wat moet het uiteindelijk opleveren, die stedelijke mix? Dat wordt vaak helemaal niet duidelijk omschreven. Het gaat er ook om wat realistisch is: als er geen vraag is naar andere functies, dan krijg je leegstaande plinten.
 

Lees hier het hele interview met Margriet Schepman en Sander Voogt, NEPROM

"

"

Eric-Jan de Rooij

stuurt de kettingbrief door aan:

Margriet Schepman & Sander Voogt (Neprom)

URHAHN REFLECTEERT

De gedachte om betaalbare werkunits onder het kopje ‘maatschappelijk voorzieningen’ te scharen om zo de prijs laag te houden is interessant. Hierdoor kunnen startende ondernemers, pioniers, ook een plek vinden bij een dergelijke gebiedsontwikkeling. Sociale werkmeters naast sociale woonmeters. Dit roept nieuwe vragen op. Welke middelen zijn er nog meer beschikbaar om betaalbaar werken in de buurt te krijgen en te houden? En wat betekent het voor het gebied als ondernemers de pioniersfase voorbij zijn en hun bedrijf willen opschalen? Zullen zij moeten verhuizen naar een andere locatie in het gebied, of bied je de ruimte om deze schaalvergroting te realiseren op de plek zelf?

"

"

Wat wreekt is dat je met het omgevingsrecht te maken hebt, dat zegt dat woningen geen overlast mogen ondervinden van bedrijven en andersom. Enige duidelijkheid over het (werk-) programma is daarom noodzakelijk. Verschillende bestemmingen hebben bijvoorbeeld een verschillende verkeersaantrekkende werking. Om ervoor te waken dat er geen infrastructurele knelpunten ontstaan is het goed om te weten of er juist grote kantoren of kleinschalige creatieve bedrijven in een gebied komen. En je wilt ook andere zaken inzichtelijk hebben zoals geluidshinder of externe veiligheid.

Lees hier het hele interview met Mark van Otterlo

KENNIS VAN ZAKEN- EN ANDERE WERKFUNCTIES

GESPREK: 6

DATUM:   16 oktober 2019

MET WIE: Mark van Otterlo

ROL:         Planoloog bij Van Riezen & Partners

URHAHN REFLECTEERT

Vooraf onderzoeken welke specifieke (werk-)functies een plek kunnen krijgen in een nieuwe gebiedsontwikkeling is een waardevolle exercitie. Niet alleen vanwege de juridische aspecten, maar ook om meer inzicht te krijgen in hoe het gebied in de toekomst kan functioneren en welke kwaliteiten dit met zich meebrengt. Bij transformatieopgaven is het dan vaak de vraag of bestaande bedrijven – van autoshowroom tot bouwmarkt – in het gebied kunnen blijven. Is het bijvoorbeeld mogelijk om aantrekkelijk te wonen boven een autoshowroom?

Naar aanleiding van ons interview met de gemeente Amsterdam leek het ons een goed idee om het (juridisch) instrumentarium dat nodig is om gemengde gebieden te realiseren eens nader te onderzoeken.

Naar aanleiding van ons interview met de gemeente Amsterdam spraken we met Robert Dijckmeester, om zijn vernieuwende ideeën rondom maatschappelijk programmeren van plinten. 

"

"

Er is hier veel behoefte aan ongeprogrammeerde ruimte waar de lokale gemeenschap van kan profiteren. Als lege kantoren daarvoor mogen worden gebruikt is het zo vol. De gemeenschap in Zuidoost is heel hecht. Mensen kijken naar elkaar om en zorgen voor elkaar. We vragen daarom nu ook aan vastgoedeigenaren: wat ga jij doen voor de buurt? Toen de projectmanager dat aan ING vroeg belden ze meteen met burgemeester Van der Laan. Die zei: wen er maar aan, dit is wat we willen als stad. Nu huisvesten ze startups uit Zuidoost. Werken is te veel losgezongen van de maatschappij. Ik woon zelf in Zaandijk, daar zijn de bedrijven nog echt deel van de community. Bedrijven betalen daar voor het lokale Sinterklaasfeest.

Lees hier het hele interview met Robert Dijckmeester

FUNCTIEMENGING BEGINT MET HET BOUWEN VAN EEN COMMUNITY

GESPREK: 7

DATUM:   28 november 2019

MET WIE: Robert Dijckmeester

ROL:         (voormalig) kwartiermaker Gemeente Amsterdam

Binnenkort volgt een interview met Joris Quaedflieg, over sociale werk corporaties, woonpioniers in een vijandige werkomgeving, en 24-uurs veiligheid.

terug naar het begin