WERKEN OP WAARDEVOLLE GROND

Het Hamerkwartier is een bedrijventerrein aan de noordelijke IJ-oevers, voormalig havengebied. De kanalen zijn gedempt, de watergebonden bedrijven vervangen door garages en creatieve industrie zoals filmbedrijven en architectenbureaus. De gemeente Amsterdam heeft een projectnota gemaakt voor de transformatie naar een gemengd woon-werkgebied met tenminste één derde werken. In de tussentijd pionieren er nieuwe formules zoals het skate-café en FC Hyena, geen voetbalclub maar een filmhuis. Urhahn heeft in opdracht van Eigen Haard en in samenspraak met de gemeente Amsterdam verschillende studies gedaan naar (een deel van) dit gebied. Op papier belooft het plan een mixed use wijk bij uitstek te worden met veel ruimte voor betaalbaar werken. Wat zijn aandachtspunten?

Casus Hamerkwartier Amsterdam

Heldere eisen aan het programma

Bijzonder aan deze opgave is dat de gemeente heeft aangegeven dat 33% van het programma gereserveerd moet worden voor werkfuncties en (maatschappelijke) voorzieningen. Amsterdam erkent het belang van de huidige bedrijven voor de stad, daarbij zorgen deze bedrijven voor werkgelegenheid in Amsterdam Noord. Het is prettig als de programmatische regels helder zijn, die geven geïnteresseerde partijen direct inzicht in de ontwikkelkansen en mogelijke opbrengsten. Op basis daarvan wordt besloten om aan te kopen of te ontwikkelen. Maar echt helder is het nog niet. Om welk type werken gaat het? Kunnen alle werkmeters worden vervangen door voorzieningen?

 

Voor de kavel van Eigen Haard is de mix van wonen en werken gecombineerd met de wens om de historische hallen te behouden. De hallen zijn lastig bruikbaar voor wonen, maar des te beter voor werken en voorzieningen. Naast werken is er ook vraag naar maatschappelijke en commerciële voorzieningen, zoals een middelbare school en een supermarkt. Dat maakt de invulling meer divers en creëert meer publiek. Maar het gaat wel ten koste van werkmeters.

Stapelen van eisen

Een tweede aandachtspunt is dat de ambitie om werkprogramma in het Hamerkwartier te behouden niet op zichzelf staat. Zoals in het interview met Eric-Jan de Rooij aan de orde komt, worden er veel eisen op elkaar gestapeld: een deel van het wonen voor sociale woningbouw en middenhuur, regels over de dichtheid, de hoogte van torens, tot aan de maximale footprint van torens toe. Dat alles, gecombineerd met nieuwe erfpachtafspraken en een afdracht vanuit de ontwikkeling voor de inrichting en bereikbaarheid van het gebied, maakt dat de lat heel hoog ligt.

 

Durven kiezen is hier het motto, waarbij durven kiezen voor werken heel passend is voor dit gebied.

Over welke bedrijven gaat het?

De bedrijven die nu zijn gevestigd in het Hamerstraatgebied, zijn heel divers en hebben verschillende ideeën over hun toekomst op deze locatie. Sommigen benutten de pioniersfase en gaan weg op het moment dat het gebied wordt aangeharkt. Anderen willen wel blijven, maar hebben meer ruimte nodig en zijn niet langer inpasbaar. Een derde categorie wil graag blijven, maar vreest de huurverhoging die met nieuwbouw gepaard gaat.

 

Het is dus maar de vraag voor welke bedrijven er in de toekomst gebouwd gaat worden. Voor het grootste deel zal het gaan om nieuwe bedrijven, niet om de al aanwezige bedrijven. Dat stelt andere eisen aan het vastgoed en welke eisen dat zijn is onzeker. Flexibiliteit is hiervoor een groot goed: gebouwen moeten voor verschillende functies bruikbaar zijn, maar dat is duur. 

Het Hamerblok: alles in één is complex

De projectnota geeft een oplossing hoe wonen en werken in één blok kan worden gemengd. Een bedrijfshalletje vormt de basis, daarbovenop wordt een woontoren gezet. Het dak van het halletje is meteen de daktuin voor de bewoners. Dit is een heel complex gebouwtype, niet alleen bouwkundig (de constructie van de toren loopt door de hal), maar ook in eigendom en beheer. Een woningcorporatie mag bijvoorbeeld geen bedrijfspanden in bezit hebben.

 

In het interview met de gemeente Amsterdam over Zuid-Oost (binnenkort op de website) komt naar voren dat wonen en werken daar niet in één blok gedwongen wordt, omdat de regelgeving ervoor ontbreekt.

afbeelding: Projectnota Hamerkwartier, Gemeente Amsterdam​

afbeelding: Projectnota Hamerkwartier, Gemeente Amsterdam​

afbeelding: Projectnota Hamerkwartier, Gemeente Amsterdam​

Durven kiezen voor werken is heel passend is voor dit gebied.

Flexibiliteit is een groot goed: gebouwen moeten voor verschillende functies bruikbaar zijn, maar dat is duur. 

Infrastructuur is een voorwaarde

Een interessant dilemma is ook de verschillen in mobiliteit per functie. Een woonbuurt is niet gebaat bij vrachtwagens die af- en aanrijden en even op de stoep worden gezet om te laden en lossen. Een garagebedrijf dat nu alle auto’s die klaar zijn op straat parkeert tot ze worden opgehaald, moet flink gaan betalen in een buurt met alleen gebouwd parkeren. Het type bedrijven is zeer bepalend voor de mix met wonen. Nu is het adagium dat alles zonder milieuhinder kan worden gemengd, maar is dat wel zo? Een legenda van het werken zou van pas kunnen komen om te kijken welke type bedrijven in welk milieu passen. 

 

Een goed stratenpatroon is de belangrijkste investering in de toekomst van een gebied. Als de straat 20 tot 25 m breed is, is er ruimte voor een fatsoenlijke boom en kan er een vrachtwagen doorheen rijden. Infrastructuur is een basisvoorwaarde om een mix van wonen en werken te laten slagen. Dat is meteen ook het moeilijkste, want het kost veel geld, én het moet aan de voorkant worden geïnvesteerd.

Garanties voor de toekomst

Voor veel zittende bedrijven is de belangrijkste vraag: blijft de huur betaalbaar? Als alles maximaal wordt uitgepond moeten er andere mechanismen worden ingebouwd om de huren betaalbaar te houden, zoals dat ook met sociale huur voor wonen gebeurt. De afspraken hierover die ontwikkelende partijen nu met de gemeente maken voorzien hier nog niet in. Dat maakt het lastig te garanderen dat de werkruimtes daadwerkelijk betaalbaar blijven.

 

Wouter Spijkerman geeft in zijn interview aan dat delen niet ontwikkelen misschien wel de beste garantie voor de toekomst is. Er blijft ruimte voor lage huren, zie dat als een reservering, niet als een plek die niet optimaal benut is.

Een goed stratenpatroon is de belangrijkste investering in de toekomst van een gebied. 

afbeelding: Projectnota Hamerkwartier, Gemeente Amsterdam​